S investováním do nemovitostí je spojena závislost Skupiny, respektive projektových společností, na realitním trhu. Jedná se především o riziko vyplývající z nízké likvidity nemovitostí. Prodej a nákup nemovitostí či podílů na nich je složitou a dlouhodobou záležitostí, která zpravidla trvá několik měsíců. V případě nepříznivé situace na realitním trhu či v případě chybného podnikatelského rozhodnutí hrozí, že Skupina nebude schopna prodat nemovitosti v takovém časovém horizontu a za takovou cenu, aby generovala výnos nutný pro splacení závazků Emitenta vyplývajících z Emise dluhopisů. V krajních případech může být negativně ovlivněna výnosnost celého projektu. To může na straně Skupiny vést ke snížení výnosů a následně ke snížení zisku, což může ovlivnit schopnost Emitenta splácet závazky vyplývající z Emise dluhopisů.

Hodnota nemovitosti mimo jiné závisí na jejím umístění. Pokud Skupina správně neodhadne výnosový potenciál lokality vzhledem k investičnímu záměru, může být obtížné postavené nemovitosti úspěšně pronajmout či prodat. To může na straně Skupiny vést ke snížení výnosů z provozní nebo z finanční činnosti (tj. výnosových úroků) a následně ke snížení zisku, což by mohlo negativně ovlivnit schopnost Emitenta splácet závazky vyplývající z Emise dluhopisů. K datu vyhotovení Základního prospektu je záměrem Emitenta financovat nemovitostní projekty zejména v Praze a blízkém okolí,
tj. Středočeském kraji, přičemž s ohledem na nízkou rozmanitost nabídky nemovitostí v Praze a Středočeském kraji^[1], a dále také na provázanost těchto trhů, vyhodnocuje Emitent, resp. Skupina, riziko jako nízké.

^[1] Kurzy.cz. Ceny nemovitostí s létem opět rostou. Za výprodejem je nutné vyrazit do regionů. Dostupné online: https://www.kurzy.cz/zpravy/733050-ceny-nemovitosti-s-letem-opet-rostou-za-vyprodejem-je-nutne-vyrazit-do-regionu/

Tržní hodnota nemovitostí podléhá změnám, a tak budou projektové společnosti ze Skupiny podstupovat tržní riziko pohybu cen nemovitostí. Pokud by došlo k neočekávané skutečnosti, jejímž následkem by se významně snížila tržní cena nemovitosti v portfoliu Skupiny oproti ceně, která byla přisuzovaná této nemovitosti na základě ocenění, to může na straně Skupiny vést ke snížení výnosů a snížení zisku, což by mohlo negativně ovlivnit schopnost Emitenta splácet závazky vyplývající z Emise dluhopisů. Závažnost tohoto rizika se může zvýšit v souvislosti s válkou na Ukrajině, která vyvolává změny cen nemovitostí na realitním trhu. To se na straně Skupiny může projevit nižší ziskovostí projektů, do kterých bude Emitent investovat, případně již investoval. Týká se zejména případného investování. V případě rezidenčních nemovitostí se recese ekonomiky do cen nemovitostí nepromítla.

Skupinu může ovlivnit politika bankovních institucí v oblasti úvěrování nemovitostních objektů. Jedná se zejména o riziko zvyšování hypotečních sazeb (k datu vyhotovení tohoto Základního prospektu je základní úroková sazba 7 %) a změn dalších parametrů hypotečních úvěrů. V důsledku zdražení hypotečních úvěrů tak zájem o hypoteční úvěry v nedávné době dramaticky klesal, s čímž je spojen klesající zájem o nemovitosti. V měsíci červenci poskytly banky a stavební spořitelny domácnostem hypotéky v celkovém objemu 11,4 miliard Kč, přičemž meziměsíčně se jedná o pokles o 18 %. Tato data vyplývají z Hypomonitoru České bankovní asociace za měsíc červenec 2023.^[1] Prodávající tak mohou reagovat buď odložením prodeje nemovitosti či případným snížením cen prodávaných nemovitostí. V případě, že Emitent, popř. Skupina a nenalezne vhodného kupce pro své nemovitosti, a takovou nemovitost tak s dostatečným ziskem neprodá, může dojít k situaci, kdy nebudou Emitent, resp. Skupina schopni pokrýt ze svých příjmů náklady na svou činnost, což může vést k hospodářské ztrátě a v konečném důsledku k úpadku. Tato negativní situace bude mít vliv na osoby ze Skupiny splatit své závazky z úvěrů/zápůjček vůči Emitentovi.

^[1] ČBA Hypomonitor červenec 2023: Úroková sazba mírně vzrostla na 5,89 %. Dostupné z: https://www.cbamonitor.cz/aktuality/cba-hypomonitor-cervenec-2023-urokova-sazba-klesla-na-58

Nemovitostní projekty jsou vždy závislé na střetu nabídky a poptávky, přičemž tyto jsou určovány vnějšími faktory spojenými s tržními riziky. Například v případě nepředvídaného poklesu ceny nemovitostí nemusí dojít k realizaci zisku osob ze Skupiny v rámci jednotlivých projektů. To by ohrozilo schopnost Emitenta splácet Dluhopisy.

Riziko spočívá v případném poklesu poptávky po nemovitostech, což může způsobit problém s hledáním vhodného nájemce/kupce nemovitosti. V případě dlouhodobého výpadku poptávajících může mít tato skutečnost negativní vliv na Skupinu. To může na straně Emitenta vést ke snížení výnosů a následně ke snížení zisku a v důsledku toho ke snížení schopnosti plnit své dluhy z Dluhopisů.

Výsledek nemovitostního projektu závisí na výši pořizovacích nákladů a nákladů rekonstrukce, jako je např. pořizovací cena nemovitosti, náklady na výstavbu, náklady na rekonstrukci (stavební úpravy, architekt, technický dozor, řízení projektu) nebo finanční náklady. Tyto náklady se mohou v čase měnit a překročit plánovaný rozpočet. Dle údajů Českého statistického úřadu meziroční nárůst cen stavebních prací a děl v 2. čtvrtletí 2023 proti 1. čtvrtletí 2023 zaznamenal růst o 0,6 % (v 1. čtvrtletí 2023 vzrostl čtvrtletně o 1,5 %).^[1] Toto navýšení se nepříznivě projeví v celkové ziskovosti investičního projektu. To může na straně Emitenta vést ke zvýšení nákladů a následně ke snížení zisku.

^[1] Český statistický úřad. Indexy cen stavebních prací, indexy cen stavebních děl a indexy nákladů stavební výroby – čtvrtletní časové řady. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/czso/indexy-cen-stavebnich-praci-indexy-cen-stavebnich-del-a-indexy-nakladu-stavebni-vyroby-ctvrtletni-casove-rady-2-ctvrtleti-2023

V případě výstavby nebo rekonstrukce nemovitosti lze projekt realizovat pouze na základě platných povolení. Jedná se zejména o získání pravomocného územního rozhodnutí a stavebního povolení. Absence platných povolení může zdržet projekty osob ze Skupiny, případně je zcela zastavit. V důsledku toho mohou být ohroženy budoucí plánované výnosy z nemovitostních projektů osob ze Skupiny. To může na straně Emitenta vést ke snížení výnosů a následně ke snížení zisku. Všechny konkrétní výše uvedené projekty Emitenta jsou k datu tohoto Základního prospektu v počáteční fázi příprav a dosud nebylo vydáno žádné veřejnoprávní povolení.

S ohledem na specifika nemovitostní výstavby se Skupina vystavuje riziku nedodržení časového harmonogramu výstavby a prodeje, když nelze bez dalšího garantovat řádné dodržení termínů předávek či jiných fází výstavby, případně nelze vyloučit zdržení dodávek materiálů či jiného zboží ze strany dodavatelů. To může vést ke zpoždění realizace zamýšlených projektů, návaznému zpoždění rozprodeje jednotek a snížení schopnosti Emitenta plnit své dluhy včas.

Riziko hospodářské recese se řadí k obecným rizikům podnikání, v souvislosti s epidemií koronaviru a onemocněním COVID-19 je toto riziko ale vysoké. Koronavirová pandemie a související protiepidemická opatření představovaly bezprecedentní negativní šok pro světovou ekonomiku v podobě dramatického poklesu ekonomické aktivity, zejména pak pokles aktivity na realitním trhu. V souvislosti s epidemií koronaviru došlo v České republice v roce 2020 k poklesu HDP.

Rizika spojená s důsledky opatření proti šíření koronaviru, které měly dopad na pracovní sílu a disponibilní příjmy obyvatel již nepřetrvávají. Prognóza ČNB však předpokládá, že nebudou zaváděna dodatečná epidemiologická opatření s viditelnými ekonomickými dopady.^[1]

Podle veřejně dostupných údajů klesla v červnu 2023 cenová hladina meziročně o 9,7 %. Inflace ve srovnání s květnem dále zpomalila, nadále se však nacházela vysoko nad horní hranicí tolerančního pásma cíle ČNB. Prognóza ČNB předpokládá, že inflace bude i ve třetím čtvrtletí nadále klesat. V říjnu roku 2023 bude tento trend dočasně přerušen, a to statistickým vlivem loňského úsporného tarifu, který snížil srovnávací základnu.

Za celý letošní 2023 by průměrná inflace měla podle prognózy dosáhnout 11,0 %. V roce 2024 pak dle prognózy klesne na 2,1 %.

Co se týče HDP, letos ekonomika podle prognózy vzroste o 0,1 %. Lze očekávat, že domácí hospodářská aktivita bude zpočátku letošního roku nadále utlumená. S odezněním nákladových tlaků se pak ekonomika postupně vrátí k růstu – v příštím roce podle prognózy HDP vzroste o 2 % meziročně.^[2]

^[1] Česká národní banka. Zprávy o měnové politice – jaro 2023. Dostupné z: https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-politika/.galleries/zpravy_o_menove_politice/2023/jaro_2023/download/zomp_2023_jaro.pdf

^[2] Česká národní banka. Prohlášení bankovní rady na tiskové konferenci po skončení měnového zasedání ze dne 3. srpna 2023. Dostupné z: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/br-zapisy-z-jednani/Rozhodnuti-bankovni-rady-CNB-1683126000000/?tab=statement

Válečný konflikt v Ukrajině má dopad i na realitní trh v České republice, mj. v odlivu stávajících pracovníků, a naopak přílivu nových pracovníků, kteří utíkají před válkou. Tato situace tak má za následek zvýšenou kulminaci pracovníků ve stavebnictví, kdy může docházet k výkyvům počtu pracovníků, resp. k zvýšení podílu méně kvalifikovaných, nezaučených či jazyk neovládajících pracovníků.

Dluhopisy emitované malými nebankovními emitenty, mohou mít minimální likviditu. Tato skutečnost může vést k tomu, že investoři budou muset držet Dluhopisy do jejich splatnosti bez možnosti jejich dřívějšího prodeje či pouze s možností prodeje s výrazným diskontem. Dluhopisy nebudou přijaty k obchodování na regulovaném trhu ani v mnohostranném obchodním systému. Dluhopisy jsou převoditelné pouze se souhlasem Emitenta.

Investor by si měl být vědom, že ceny dluhopisů a velikost tržní úrokové míry se chovají protichůdně. Pokud dojde k poklesu úrokových měr, dojde zároveň k růstu cen dluhopisů na trhu a naopak. Ke dni vyhotovení Základního prospektu činí dvoutýdenní repo sazba 7 %.^[1]

Držitele dluhopisu s pevnou úrokovou sazbou tak může postihnout riziko poklesu ceny takového dluhopisu, pokud by se zvýšily tržní úrokové sazby. Nominální úroková sazba stanovená v Doplňku dluhopisového programu je po dobu existence Dluhopisů neměnná, avšak aktuální úroková sazba se na finančním trhu obvykle denně mění. Tím, že se změní tržní úroková sazba, se v opačném směru mění cena Dluhopisu s pevnou úrokovou sazbou. To znamená, že pokud se tržní úroková sazba zvýší, sníží se cena Dluhopisu s pevnou úrokovou sazbou. Platí také pravidlo, že čím je splatnost dluhopisu delší, tím citlivější je cena Dluhopisu na růst tržních úrokových měr.

Cena Dluhopisu by měla odrážet vnitřní hodnotu Dluhopisu, která představuje současnou hodnotu všech příjmů plynoucích z Dluhopisu diskontovanou tržní úrokovou sazbou. S rostoucí vnitřní hodnotou Dluhopisu roste cena Dluhopisu a naopak. Pokud bude tržní cena Dluhopisu vyšší než jeho vnitřní hodnota, je Dluhopis nadhodnocen. Pokud bude tržní cena Dluhopisu nižší než jeho vnitřní hodnota, bude Dluhopis podhodnocen.

Držitel Dluhopisu s výnosem na bázi diskontu je vystaven riziku snížení ceny takového Dluhopisu v důsledku růstu tržních úrokových sazeb. Ceny Dluhopisů s výnosem na bázi diskontu jsou pohyblivější než ceny Dluhopisů s pevnou úrokovou sazbou a lze očekávat jejich větší reakce na změnu tržních úrokových sazeb než u úročených Dluhopisů se stejnou splatností.

^[1] Česká národní banka: Nástroje měnové politiky. Dostupné online: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/mp-nastroje/

Růst inflace snižuje výši reálného výnosu investice do Dluhopisů. Pokud inflace překročí diskontní sazbu v případě dluhopisů na bázi diskontu, respektive pevnou úrokovou sazbu Dluhopisu, je hodnota reálných výnosů z investice do Dluhopisu záporná. Riziko záporného reálného výnosu z Dluhopisu je nízké z důvodu predikce průměrné míry inflace ve výši 11,0 % v roce 2023 a 2,1 % v roce 2024^[1], protože nominální výnos z Dluhopisů stanovený v Doplňku dluhopisového programu s nejvyšší pravděpodobností převýší očekávanou inflaci. Střední je však riziko snížení reálného výnosu, pokud bude inflace vyšší než očekávaná.

Dluhopisy vydávané v rámci Dluhopisového programu nebudou obsahovat protiinflační doložku.

^[1] Prognóza České národní banky – léto 2023. Dostupné z: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/

Není-li v Doplňku dluhopisového programu stanoveno jinak, je Emitent oprávněn na základě svého rozhodnutí učinit Dluhopisy dané emise předčasně splatnými, a to oznámením Vlastníkům dluhopisů o předčasné splatnosti. Rozhodnutí o předčasné splatnosti se vztahuje vždy pouze ke konkrétní emisi Dluhopisů. Vzhledem k tomu, že Emitent bude oprávněn emisi Dluhopisů předčasně splatit na základě vlastního rozhodnutí a k jakémukoliv datu, bude vlastník dluhopisů takové emise vystaven riziku nižšího než předpokládaného výnosu z důvodu takového předčasného splacení. V tomto případě tedy investor čelí riziku, že zisky plynoucí z dluhopisu, či obdržené finance za splacený dluhopis, nebude na trhu schopen reinvestovat do aktiv se stejnou výnosností.

Emitent s ohledem na závislost na Skupině nemusí získat dostatečné zdroje na splacení jmenovité hodnoty Dluhopisů. Toto riziko spočívá zejména v tom, že nemusí dojít ke včasnému zpeněžení projektů, nemusí dojít ke zpeněžení za přiměřenou cenu nebo že se Emitent nemusí být schopen včas refinancovat z cizích zdrojů, v důsledku čehož Emitent nebude mít dostatek likvidity ke krytí svých závazků v době jejich splatnosti, včetně závazků z Dluhopisů. Prodlení na straně Emitenta může mít negativní důsledky v podobě smluvních sankcí (úrok z prodlení, smluvní pokuta apod.) či vymáhání pohledávek v soudních řízeních, a může tak mít negativní vliv na hospodářskou situaci Emitenta.